Wybuchają bitwy sądowe, gdy południowa Floryda przyjmuje kontrowersyjną ustawę mieszkaniową

Wybuchają bitwy sądowe, gdy południowa Floryda przyjmuje kontrowersyjną ustawę mieszkaniową

W związku z narastającą walką o niedrogie mieszkania na południu Florydy pojawiły się wyzwania prawne dotyczące ustawy Live Local Act. Oczekuje się, że sądom w hrabstwach Broward i Miami-Dade zajmie kilka miesięcy wydanie orzeczenia w sprawie dwóch znaczących pozwów kwestionujących legalność tego ambitnego ustawodawstwa. Ustawa Live Local Act ma na celu promowanie budownictwa mieszkaniowego po przystępnych cenach poprzez zapewnienie zachęt przy jednoczesnym zastąpieniu lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Wywołało to jednak poważne kontrowersje, zwłaszcza w Bal Harbor i Hollywood, gdzie deweloperzy naciskają na projekty, które wcześniej uznawano za zbyt wysokie w świetle obowiązujących przepisów.

Pozwy złożone w Bal Harbor i Hollywood uwydatniają konflikt pomiędzy deweloperami dążącymi do maksymalizacji swoich projektów a zamożnymi społecznościami opierającymi się takim zmianom. Pozew Bal Harbor zawiera ambitne plany rozbudowy kultowych sklepów Bal Harbor Shops o cztery 25-piętrowe wieżowce, w których powstanie 528 mieszkań, z których 40% to mieszkania niedrogie. Propozycja ta pięciokrotnie przekracza obecne ograniczenia wzrostu, co wywołało szybką reakcję lokalnych urzędników. Zarządca wioski Bal Harbour, Jorge Gonzalez, oskarżył rodzinę Whitmanów, operatorów sklepów Bal Harbour, o fałszywe przedstawianie stanowiska wioski w sprawie niedrogich mieszkań, uznając ich prowokacje za niewłaściwe.

Lokalna odpowiedź

W odpowiedzi na ustawę Live Local Act przywódcy wioski Bal Harbor zatwierdzili niedawno trzy rozporządzenia mające na celu przeciwdziałanie jej skutkom. Środki te obejmują zakaz inwestycji „biednych drzwi”, które zazwyczaj posiadają osobne wejścia dla zamożniejszych najemców i tych o niższych dochodach. Ponadto wprowadzono bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego nieruchomości nad oceanem oraz przepisy dotyczące hałasu budowlanego w weekendy. Wszystkie rozporządzenia zostały przyjęte jednomyślnie w pierwszym czytaniu, co odzwierciedla obawy społeczności dotyczące utrzymania charakteru wioski w obliczu presji rozwojowej. Właściciele domów szczególnie sprzeciwiają się podwyżkom proponowanym przez deweloperów w Bal Harbor Shops.

Adwokat John Shubin reprezentujący Bal Harbor Shops wyraził ostrą krytykę nowych przepisów obowiązujących w wiosce. Twierdzi, że proponowane inwestycje mogłyby zapewnić kluczowe mieszkania dla pracowników w obszarze o wysokim popycie. „Działania Bal Harbour” – stwierdził – „są próbą utrzymania wykluczającej polityki zagospodarowania przestrzennego, która jest sprzeczna zarówno z federalną ustawą o godziwym mieszkalnictwie, jak i ustawą o życiu lokalnym na Florydzie”. To zdanie podkreśla złożoność równoważenia tożsamości społeczności z pilną potrzebą zapewnienia niedrogich przestrzeni życiowych.

Szczegóły pozwu

Hollywood nie jest pozbawione własnych wyzwań prawnych, gdyż tamtejszy deweloper stara się wybudować 17-piętrowy budynek o wartości 80 milionów dolarów, na który składać się będą 282 mieszkania, w tym 114 niedrogich. Projekt ten jest sprzeczny z lokalnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, które obecnie ograniczają konstrukcje przy plaży do sześciu pięter. Deweloper, Condra Property Group, twierdzi, że ustawa Live Local Act przyznaje im prawo do wzniesienia wyższego budynku, twierdząc, że pokrywa się on z podobnymi inwestycjami w okolicy. Miasto twierdzi jednak, że lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego po prostu nie uwzględniają proponowanego projektu.

W tym kontekście oba pozwy mogą ustanowić ważne precedensy dotyczące interakcji lokalnych kodeksów zagospodarowania przestrzennego z inicjatywami państwowymi, takimi jak ustawa Live Local Act, która skutecznie ogranicza władzę samorządów lokalnych w kwestiach dotyczących zagospodarowania przestrzennego.

Większy obraz

Ustawa Live Local Act na Florydzie, uchwalona w 2023 r., stanowi próbę rozwiązania trwającego kryzysu mieszkaniowego w tym stanie. Zbyt restrykcyjne lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego często hamują rozwój budownictwa mieszkaniowego, przyczyniając się do gwałtownego wzrostu cen i braku przystępnych cenowo opcji. Choć zamierzeniem jest promowanie niedrogich mieszkań, ustawa wywołała mieszane reakcje lokalnych przywódców zaniepokojonych utratą kontroli nad cechami społeczności i wartością nieruchomości, a w niektórych obszarach w odpowiedzi na to prawo wprowadzono nawet moratoria na projekty dotyczące niedrogich mieszkań.

W miarę rozwoju procesów napięcie między lokalnymi pragnieniami kontroli przestrzennej a naciskiem państwa na szersze rozwiązania mieszkaniowe z pewnością będzie się utrzymywać. Społeczności takie jak Bal Harbor i Hollywood znajdują się na czele tej walki, równoważąc rozwój na tle historycznej niechęci wyborców do zmiany przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego.

Czas pokaże, czy te spory prawne wyjaśnią równowagę sił między mandatami stanowymi a władzami lokalnymi, ale jedno jest jasne: rozmowa na temat niedrogich mieszkań na Florydzie dopiero się rozpoczyna.

Więcej szczegółów na temat toczącego się postępowania sądowego i jego konsekwencji dla społeczności lokalnych zob Poczta w Palm Beach, Wiadomości CBS, I Powód.