Neue Eigentumswohnungsgesetze entfachen Debatte: Wer zahlt, wenn Eigentümer es nicht tun?

Neue Eigentumswohnungsgesetze entfachen Debatte: Wer zahlt, wenn Eigentümer es nicht tun?

In jüngsten Diskussionen im Rathaus der Palm Beach Post befassten sich Experten der Eigentumswohnungsbranche mit den Nuancen der neuen Landesgesetze, die nach dem tragischen Einsturz der Champlain Towers South in Surfside im Jahr 2021 erlassen wurden. Eigentumswohnungen in Florida stehen nun vor erheblichen Veränderungen in der Art und Weise, wie sie ihre Finanzen verwalten und Sicherheitsstandards einhalten. In einer der Kernaktualisierungen wird betont, dass Verbände unabhängig von den von den Eigentümern gezahlten Steuerbeträgen ein Budget für Rücklagen einplanen müssen, eine Änderung, die darauf abzielt, potenzielle Katastrophen in der Zukunft zu verhindern. Die Palm Beach Post berichtet, dass Rechtsanwalt Ryan Poliakoff während der Bürgerversammlung Fragen zur Verwaltung von Eigentumswohnungen angesprochen hat, insbesondere im Hinblick auf die Auswirkungen von Eigentümern, die ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen.

Poliakoff stellte einen wichtigen Punkt klar: Obwohl Verbände verpflichtet sind, vollständige Rücklagen zu bilden, müssen sie Defizite, die durch Eigentümer verursacht werden, die ihre Beiträge nicht zahlen, nicht sofort decken. Dies wirft ein kritisches Problem der selektiven Durchsetzung auf, bei der Regeln unter den Bewohnern möglicherweise uneinheitlich angewendet werden. Poliakoff betonte beispielsweise, dass eine HOA, wenn sie einen Bewohner wegen eines Verstoßes mit einer Geldstrafe belegt, auch bereit sein muss, Regeln gegenüber anderen konsequent durchzusetzen. Die Rechtslandschaft für Wohnungseigentümergemeinschaften verändert sich und Vorstände müssen bei der Verfolgung von Verstößen vorsichtig vorgehen.

Neuer Rechtsrahmen

Nach der Surfside-Katastrophe haben die Gesetzgeber Floridas bedeutende Schritte unternommen, um die Gebäudesicherheit und die finanzielle Verantwortung zu stärken. Nach dem Zusammenbruch wurden neue Gesetze erlassen, um die Häufigkeit von „Meilensteininspektionen“ zu erhöhen und strukturelle Integritätsreservestudien (SIRS) einzuhalten. Das Ziel? Um ähnliche Tragödien abzuwenden und eine gründliche Bewertung alternder Gebäude sicherzustellen. Anwaltskanzlei Seward betont, dass diese Gesetze, einschließlich SBD-4 und SB-154, die strikte Einhaltung von Haushaltsvorschriften und transparente Finanzpraktiken erfordern.

Durch diese neuen Vorgaben stehen Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere solche mit Altbauten, vor einer erhöhten Verantwortung. Angesichts der Tatsache, dass es in Florida etwa 900.000 Eigentumswohnungen gibt, die älter als 30 Jahre sind, müssen viele Verbände nun strenge neue Standards für die Rückstellungsfinanzierung und Inspektionen einhalten. Bis zum 1. Januar 2025 müssen Verbände sicherstellen, dass ihre Budgets vollständig gemäß den SIRS-Empfehlungen finanziert sind, wobei die vollständigen Auswirkungen dieser Vorschriften bis 2026 erwartet werden. Diese schrittweise Umsetzung soll die finanzielle Belastung der Verbände bei der Anpassung an die neuen Regeln verringern.

Auswirkungen auf Hausbesitzer und Vorstände

Die Verschärfung der Compliance-Anforderungen hat zu Bedenken hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen sowohl für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für Wohnungseigentümer geführt. Da die Rücklagen vollständig finanziert sein müssen, stellt sich die Frage nach einer möglichen Sonderveranlagung bei unzureichenden Beiträgen. Viele Verbände müssen möglicherweise klar mit den Eigentümern über die bevorstehenden steigenden Kosten und rechtlichen Verpflichtungen kommunizieren. ManageCasa betont, dass zu den Auswirkungen auf die Budgetierung auch die Zuteilung der vollen Kosten für strukturelle Reparaturen gehört, was für viele Vorstände eine entmutigende Aufgabe ist.

Darüber hinaus müssen Wohnungseigentümergemeinschaften angesichts der bevorstehenden Frist für die Budgets 2025 ihre Finanzpläne bis zum 18. Dezember 2024 fertigstellen. Dazu gehört nicht nur die Budgetierung von Inspektionen und Reservebeiträgen, sondern auch die Anpassung an neue Abstimmungsverfahren, die für bestimmte Entscheidungen die Zustimmung aller stimmberechtigten Mitglieder mit Mehrheit erfordern. Während Vorstände mit diesen Verantwortlichkeiten ringen, besteht eine echte Sorge über mögliche unethische Praktiken, die auftreten könnten, wenn sie den Druck der Compliance meistern.

Je näher wir der vollständigen Umsetzung dieser Gesetze kommen, desto mehr verändert sich zweifellos die Landschaft für Eigentumswohnungen in Florida. Hausbesitzer und Behörden müssen gleichermaßen informiert und engagiert bleiben, um ihren neuen Verpflichtungen nachzukommen und gleichzeitig die Sicherheit und Integrität ihrer Gemeinschaften zu gewährleisten. Die Botschaft ist klar: Ein kollaborativer Ansatz wird von entscheidender Bedeutung sein, wenn Floridas Eigentumswohnungsgemeinschaften mutig in eine neue Ära der Verantwortung marschieren.