Νέοι νόμοι για το διαμέρισμα πυροδοτούν συζήτηση: Ποιος πληρώνει όταν δεν το πληρώνουν οι ιδιοκτήτες;

Νέοι νόμοι για το διαμέρισμα πυροδοτούν συζήτηση: Ποιος πληρώνει όταν δεν το πληρώνουν οι ιδιοκτήτες;

Σε πρόσφατες συζητήσεις που διεξήχθησαν σε ένα δημαρχείο του Palm Beach Post, ειδικοί του κλάδου των διαμερισμάτων εξέτασαν τις αποχρώσεις των νέων πολιτειακών νόμων που θεσπίστηκαν μετά την τραγική κατάρρευση του Champlain Towers South στο Surfside το 2021. Οι συγκυριαρχίες της Φλόριντα αντιμετωπίζουν τώρα σημαντικές αλλαγές στον τρόπο διαχείρισης των οικονομικών τους και διατήρησης των προτύπων ασφαλείας. Μία από τις βασικές ενημερώσεις τονίζει ότι οι ενώσεις πρέπει να προβλέπουν προϋπολογισμό για αποθέματα ανεξάρτητα από τις εκτιμήσεις που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες, μια αλλαγή που στοχεύει στην πρόληψη πιθανών καταστροφών στο μέλλον. The Palm Beach Post αναφέρει ότι κατά τη διάρκεια του δημαρχείου, ο δικηγόρος Ryan Poliakoff έθεσε ερωτήματα σχετικά με τη διακυβέρνηση της συγκυριαρχίας, ειδικά σχετικά με τις επιπτώσεις των ιδιοκτητών που αποτυγχάνουν να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους ευθύνες.

Ο Poliakoff διευκρίνισε ένα σημαντικό σημείο: αν και οι ενώσεις υποχρεούνται να προγραμματίσουν πλήρη αποθεματικά, δεν χρειάζεται να καλύψουν αμέσως ελλείψεις που προκαλούνται από ιδιοκτήτες που δεν πληρώνουν τις οφειλές τους. Αυτό εγείρει ένα κρίσιμο ζήτημα επιλεκτικής επιβολής, όπου οι κανόνες ενδέχεται να εφαρμόζονται με ασυνέπεια μεταξύ των κατοίκων. Για παράδειγμα, ο Poliakoff τόνισε ότι εάν μια HOA επιβάλει πρόστιμο σε έναν κάτοικο για παράβαση, πρέπει επίσης να είναι προετοιμασμένος να επιβάλλει με συνέπεια κανόνες έναντι άλλων. Το νομικό τοπίο για τις ενώσεις συγκυριαρχίας αλλάζει και τα διοικητικά συμβούλια πρέπει να βαδίζουν προσεκτικά όταν επιδιώκουν παραβιάσεις.

Νέο Νομοθετικό Πλαίσιο

Στον απόηχο της καταστροφής του Surfside, οι νομοθέτες της Φλόριντα έλαβαν σημαντικά μέτρα για να ενισχύσουν την ασφάλεια του κτιρίου και την οικονομική ευθύνη. Μετά την κατάρρευση, κυκλοφόρησαν νέοι νόμοι για τη βελτίωση της συχνότητας των επιθεωρήσεων «ορόσημο» και τη συμμόρφωση με τις μελέτες αποθεματικών δομικής ακεραιότητας (SIRS). Ο στόχος; Για την αποφυγή παρόμοιων τραγωδιών και τη διασφάλιση ενδελεχών αξιολογήσεων των παλιών κτιρίων. Δικηγορικό Γραφείο Seward τονίζει ότι αυτοί οι νόμοι, συμπεριλαμβανομένων των SBD-4 και SB-154, απαιτούν αυστηρή τήρηση των δημοσιονομικών κανονισμών και διαφανών χρηματοοικονομικών πρακτικών.

Σύμφωνα με αυτές τις νέες εντολές, οι ενώσεις συγκυριαρχιών, ειδικά αυτές με παλαιότερα κτίρια, αντιμετωπίζουν αυξημένες ευθύνες. Με περίπου 900.000 μονάδες διαμερισμάτων στη Φλόριντα ηλικίας άνω των 30 ετών, πολλές ενώσεις πρέπει τώρα να συμμορφωθούν με νέα αυστηρά πρότυπα για την αποθεματική χρηματοδότηση και τις επιθεωρήσεις. Έως την 1η Ιανουαρίου 2025, οι ενώσεις πρέπει να διασφαλίσουν ότι οι προϋπολογισμοί τους χρηματοδοτούνται πλήρως σύμφωνα με τις συστάσεις του SIRS, με τα πλήρη αποτελέσματα αυτών των κανονισμών να αναμένονται έως το 2026. Αυτή η σταδιακή εφαρμογή έχει σκοπό να ελαφρύνει την οικονομική επιβάρυνση των ενώσεων καθώς προσαρμόζονται στους νέους κανόνες.

Επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες κατοικιών και τους πίνακες

Η αύξηση των απαιτήσεων συμμόρφωσης έχει οδηγήσει σε ανησυχίες σχετικά με τις οικονομικές επιπτώσεις τόσο για τις ενώσεις διαμερισμάτων όσο και για τους ιδιοκτήτες μονάδων. Καθώς τα αποθεματικά πρέπει να χρηματοδοτούνται πλήρως, υπάρχουν ερωτήματα σχετικά με πιθανές ειδικές αξιολογήσεις εάν οι εισφορές υπολείπονται. Πολλές ενώσεις μπορεί να βρουν ότι πρέπει να επικοινωνήσουν ξεκάθαρα με τους ιδιοκτήτες σχετικά με το αυξανόμενο κόστος και τις νομικές υποχρεώσεις στον ορίζοντα. ManageCasa υπογραμμίζει ότι οι επιπτώσεις στον προϋπολογισμό περιλαμβάνουν την κατανομή του πλήρους κόστους για δομικές επισκευές, ένα δύσκολο έργο για πολλά διοικητικά συμβούλια.

Επιπλέον, καθώς πλησιάζει η προθεσμία για τους προϋπολογισμούς του 2025, οι ενώσεις διαμερισμάτων πρέπει να ολοκληρώσουν τα δημοσιονομικά τους σχέδια έως τις 18 Δεκεμβρίου 2024. Αυτό δεν περιλαμβάνει μόνο τον προϋπολογισμό για επιθεωρήσεις και αποθεματικές εισφορές, αλλά και την προσαρμογή σε νέες διαδικασίες ψηφοφορίας, οι οποίες απαιτούν έγκριση της πλειοψηφίας από όλα τα μέλη με δικαίωμα ψήφου για ορισμένες αποφάσεις. Καθώς τα διοικητικά συμβούλια παλεύουν με αυτές τις ευθύνες, υπάρχει πραγματική ανησυχία για πιθανές ανήθικες πρακτικές που μπορεί να προκύψουν καθώς αντιμετωπίζουν τις πιέσεις της συμμόρφωσης.

Καθώς πλησιάζουμε στην πλήρη εφαρμογή αυτών των νόμων, το τοπίο για τις συγκυριαρχίες της Φλόριντα αναμφίβολα μεταμορφώνεται. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών και τα διοικητικά συμβούλια πρέπει να μένουν ενημερωμένοι και αφοσιωμένοι στην εκπλήρωση των νέων υποχρεώσεών τους, διασφαλίζοντας παράλληλα την ασφάλεια και την ακεραιότητα των κοινοτήτων τους. Το μήνυμα είναι σαφές: μια συλλογική προσέγγιση θα είναι ζωτικής σημασίας καθώς οι ενώσεις διαμερισμάτων της Φλόριντα βαδίζουν με τόλμη σε μια νέα εποχή ευθυνών.