Uued korteriseadused tekitavad arutelu: kes maksab, kui omanikud seda ei tee?

Uued korteriseadused tekitavad arutelu: kes maksab, kui omanikud seda ei tee?

Hiljuti Palm Beach Posti raekojas peetud aruteludel süvenesid korteritööstuse eksperdid uute osariigi seaduste nüanssidesse, mis kehtestati pärast Champlain Towersi lõunaosa traagilist kokkuvarisemist Surfside'is 2021. aastal. Florida korterelamud seisavad nüüd silmitsi oluliste muudatustega selles, kuidas nad rahandust haldavad ja ohutusstandardeid järgivad. Üks peamisi värskendusi rõhutab, et ühendused peavad reservide jaoks eelarvesse määrama sõltumata omanike makstavatest hinnangutest, mis on nihe, mille eesmärk on vältida võimalikke katastroofe tulevikus. Palm Beach Post teatab, et raekoja ajal käsitles advokaat Ryan Poliakoff korterelamu valitsemist puudutavaid küsimusi, eriti seoses nende omanike tagajärgedega, kes ei täida oma rahalisi kohustusi.

Poliakoff selgitas olulist punkti: kuigi ühistud on kohustatud planeerima täielikke reserve, ei pea nad kohe katma puudujääke, mille on põhjustanud omanikud, kes ei maksa oma tasusid. See tõstatab valikulise jõustamise kriitilise probleemi, mille puhul võidakse elanike seas reegleid kohaldada ebajärjekindlalt. Näiteks rõhutas Poliakoff, et kui HOA trahvib üht elanikku rikkumise eest, peab ta olema valmis ka järjekindlalt teiste suhtes reegleid jõustama. Korteriühistute õigusmaastik on muutumas ja juhatused peavad rikkumiste jälitamisel ettevaatlikult käituma.

Uus seadusandlik raamistik

Pärast Surfside'i katastroofi võtsid Florida seadusandjad olulisi samme hoonete ohutuse ja finantsvastutuse suurendamiseks. Pärast kokkuvarisemist võeti kasutusele uued seadused, et suurendada nn verstapostide kontrollide sagedust ja järgida struktuurse terviklikkuse reservi uuringuid (SIRS). Eesmärk? Sarnaste tragöödiate ärahoidmiseks ja vananevate hoonete põhjaliku hindamise tagamiseks. Advokaadibüroo Seward rõhutab, et need seadused, sealhulgas SBD-4 ja SB-154, nõuavad eelarveeeskirjade ranget järgimist ja läbipaistvaid finantstavasid.

Nende uute mandaatide alusel seisavad korterelamute ühisused, eriti need, kellel on vanemad hooned, silmitsi kõrgendatud kohustustega. Kuna Floridas on umbes 900 000 üle 30 aasta vana korteriühistut, peavad paljud ühendused nüüd järgima rangeid uusi reservi rahastamise ja kontrollide standardeid. 1. jaanuariks 2025 peavad ühendused tagama, et nende eelarved on täielikult rahastatud vastavalt SIRS-i soovitustele, kusjuures nende eeskirjade täielik mõju on oodata 2026. aastaks. Selle järkjärgulise rakendamise eesmärk on leevendada ühenduste rahalist koormust, kui nad uute reeglitega kohanevad.

Mõju majaomanikele ja juhatustele

Vastavusnõuete suurendamine on tekitanud muret rahaliste tagajärgede pärast nii korteriühistute kui ka osakuomanike jaoks. Kuna reservid peavad olema täielikult rahastatud, kerkivad küsimused võimalike erihinnangute kohta, kui sissemaksed jäävad alla. Paljudel ühingutel võib tekkida vajadus suhelda omanikega selgelt silmapiiril kasvavate kulude ja juriidiliste kohustuste osas. HaldaCasa rõhutab, et eelarvega seotud mõjud hõlmavad kogu kulude jaotamist konstruktsiooniremondile, mis on paljudele tahvlitele heidutav ülesanne.

Veelgi enam, kuna 2025. aasta eelarvete tähtaeg läheneb, peavad korteriühistud oma eelarveplaanid lõpule viima 18. detsembriks 2024. See ei hõlma mitte ainult kontrollide eelarve koostamist ja reservmakseid, vaid ka kohanemist uute hääletusprotseduuridega, mis nõuavad teatud otsuste tegemiseks kõigi hääleõiguslike liikmete häälteenamuse heakskiitu. Kuna juhatused nende kohustustega maadlevad, on tõsine mure võimalike ebaeetiliste tavade pärast, mis võivad tekkida, kui nad järgivad nõuete täitmise survet.

Nende seaduste täielikule rakendamisele lähemale jõudes on Florida korterelamute maastik kahtlemata muutumas. Nii majaomanikud kui ka juhatused peavad olema kursis ja kaasatud oma uute kohustuste täitmiseks, tagades samas oma kogukondade ohutuse ja terviklikkuse. Sõnum on selge: koostööl põhinev lähenemine on ülioluline, kuna Florida korteriühistud marsivad julgelt uude kohustuste ajastusse.