Les nouvelles lois sur les copropriétés suscitent un débat : qui paie lorsque les propriétaires ne le font pas ?

Les nouvelles lois sur les copropriétés suscitent un débat : qui paie lorsque les propriétaires ne le font pas ?

Lors de récentes discussions tenues dans une mairie du Palm Beach Post, des experts de l'industrie de la copropriété ont approfondi les nuances des nouvelles lois de l'État adoptées après l'effondrement tragique des tours Champlain Sud à Surfside en 2021. Les copropriétés de Floride sont désormais confrontées à des changements importants dans la façon dont elles gèrent leurs finances et maintiennent les normes de sécurité. L'une des principales mises à jour souligne que les associations doivent budgétiser des réserves quelles que soient les cotisations payées par les propriétaires, un changement visant à prévenir d'éventuelles catastrophes à l'avenir. Le poste de Palm Beach rapporte que lors de la mairie, l'avocat Ryan Poliakoff a abordé les questions entourant la gouvernance des copropriétés, en particulier concernant les implications des propriétaires qui ne respectent pas leurs responsabilités financières.

Poliakoff a précisé un point important : même si les associations sont tenues de prévoir des réserves complètes, elles ne sont pas tenues de couvrir immédiatement les déficits causés par les propriétaires qui ne paient pas leurs cotisations. Cela soulève un problème crucial d’application sélective, où les règles peuvent être appliquées de manière incohérente entre les résidents. Par exemple, Poliakoff a souligné que si un HOA inflige une amende à un résident pour une infraction, il doit également être prêt à appliquer systématiquement les règles à l'encontre des autres. Le paysage juridique des associations de copropriété évolue et les conseils d’administration doivent faire preuve de prudence lorsqu’ils poursuivent les violations.

Nouveau cadre législatif

À la suite de la catastrophe de Surfside, les législateurs de Floride ont pris des mesures importantes pour renforcer la sécurité des bâtiments et la responsabilité financière. Après l’effondrement, de nouvelles lois ont été adoptées pour accroître la fréquence des inspections « d’étape » et adhérer aux études de réserves d’intégrité structurelle (SIRS). L'objectif? Pour éviter des tragédies similaires et garantir des évaluations approfondies des bâtiments vieillissants. Cabinet d'avocats Seward souligne que ces lois, notamment SBD-4 et SB-154, exigent le strict respect des réglementations budgétaires et des pratiques financières transparentes.

En vertu de ces nouveaux mandats, les associations de copropriétés, en particulier celles qui possèdent des immeubles plus anciens, sont confrontées à des responsabilités accrues. Avec environ 900 000 unités de copropriété en Floride vieilles de plus de 30 ans, de nombreuses associations doivent désormais se conformer à de nouvelles normes rigoureuses en matière de financement de réserve et d'inspections. D’ici le 1er janvier 2025, les associations doivent s’assurer que leur budget est entièrement financé conformément aux recommandations du SIRS, les pleins effets de ces réglementations étant attendus d’ici 2026. Cette mise en œuvre progressive vise à alléger la charge financière des associations à mesure qu’elles s’adaptent aux nouvelles règles.

Implications pour les propriétaires et les conseils d’administration

L’augmentation des exigences de conformité a suscité des inquiétudes quant aux implications financières tant pour les associations de copropriétés que pour les propriétaires d’unités. Comme les réserves doivent être entièrement financées, des questions se posent quant aux éventuelles cotisations spéciales si les cotisations ne suffisent pas. De nombreuses associations pourraient avoir besoin de communiquer clairement avec les propriétaires sur la hausse des coûts et les obligations juridiques à venir. GérerCasa souligne que les implications budgétaires incluent l'allocation de l'intégralité des coûts aux réparations structurelles, une tâche ardue pour de nombreux conseils d'administration.

De plus, à l’approche de l’échéance des budgets 2025, les associations de copropriétés doivent finaliser leurs plans financiers d’ici le 18 décembre 2024. Cela implique non seulement de budgétiser les inspections et les contributions de réserve, mais aussi de s’adapter aux nouvelles procédures de vote, qui nécessitent l’approbation majoritaire de tous les membres votants pour certaines décisions. Alors que les conseils d’administration sont aux prises avec ces responsabilités, il existe une réelle préoccupation quant aux pratiques contraires à l’éthique qui pourraient survenir lorsqu’ils font face aux pressions de la conformité.

À mesure que nous nous rapprochons de la mise en œuvre complète de ces lois, le paysage des copropriétés en Floride se transforme sans aucun doute. Les propriétaires et les conseils scolaires doivent rester informés et engagés pour remplir leurs nouvelles obligations tout en assurant la sécurité et l'intégrité de leurs communautés. Le message est clair : une approche collaborative sera vitale alors que les associations de copropriétaires de Floride entrent avec audace dans une nouvelle ère de responsabilités.