Jaunie dzīvokļu likumi izraisa debates: kurš maksā, ja īpašnieki nemaksā?

Jaunie dzīvokļu likumi izraisa debates: kurš maksā, ja īpašnieki nemaksā?

Nesenajās diskusijās, kas notika Palmbīčas pasta rātsnamā, dzīvokļu nozares eksperti iedziļinājās jauno štata likumu niansēs, kas tika pieņemti pēc Champlain Towers South traģiskā sabrukuma Surfsaidā 2021. gadā. Floridas kooperatīvie dzīvokļi tagad saskaras ar būtiskām izmaiņām finanšu pārvaldībā un drošības standartu uzturēšanā. Viens no galvenajiem atjauninājumiem uzsver, ka asociācijām ir jāiekļauj budžets rezervēm neatkarīgi no īpašnieku veiktajiem novērtējumiem, un tas ir pārvirze, kuras mērķis ir novērst iespējamās katastrofas nākotnē. The Palm Beach Post ziņo, ka rātsnama laikā advokāts Raiens Poliakofs (Ryan Poliakoff) uzrunāja jautājumus, kas saistīti ar kopīpašuma pārvaldību, īpaši saistībā ar to īpašnieku ietekmi, kuri nepilda savus finansiālos pienākumus.

Poliakoff precizēja svarīgu jautājumu: lai gan asociācijām ir jāplāno pilnīgas rezerves, tām nav nekavējoties jāsedz iztrūkumi, ko radījuši īpašnieki, kuri nemaksā savas nodevas. Tas rada kritisku jautājumu par selektīvu izpildi, kur noteikumi var tikt piemēroti nekonsekventi starp iedzīvotājiem. Piemēram, Poliakoff uzsvēra, ka, ja HOA uzliek naudas sodu vienam iedzīvotājam par pārkāpumu, viņiem arī jābūt gataviem konsekventi piemērot noteikumus pret citiem. Dzīvokļu dzīvokļu asociāciju juridiskā ainava mainās, un valdēm ir rūpīgi jārīkojas, veicot pārkāpumus.

Jauns tiesiskais regulējums

Pēc Surfside katastrofas Floridas likumdevēji veica nozīmīgus pasākumus, lai stiprinātu ēku drošību un finansiālo atbildību. Pēc sabrukuma tika ieviesti jauni likumi, lai palielinātu “pagrieziena punktu” pārbaužu biežumu un ievērotu strukturālās integritātes rezervju pētījumus (SIRS). Mērķis? Lai novērstu līdzīgas traģēdijas un nodrošinātu rūpīgu ēku novecošanas novērtējumu. Seward advokātu birojs uzsver, ka šajos likumos, tostarp SBD-4 un SB-154, ir nepieciešama stingra budžeta noteikumu ievērošana un pārredzama finanšu prakse.

Saskaņā ar šiem jaunajiem mandātiem dzīvokļu asociācijām, īpaši tām, kurām ir vecākas ēkas, ir pakļauti pastiprināti pienākumi. Tā kā Floridā ir aptuveni 900 000 dzīvokļu vienību, kas vecākas par 30 gadiem, daudzām asociācijām tagad ir jāievēro stingri jauni rezervju finansējuma un pārbaužu standarti. Līdz 2025. gada 1. janvārim asociācijām ir jānodrošina, lai to budžeti tiktu pilnībā finansēti saskaņā ar SIRS ieteikumiem, un šo noteikumu pilnīga ietekme ir gaidāma līdz 2026. gadam. Šīs pakāpeniskās ieviešanas mērķis ir atvieglot asociāciju finansiālo slogu, kad tās pielāgojas jaunajiem noteikumiem.

Ietekme uz māju īpašniekiem un valdēm

Atbilstības prasību palielināšana ir radījusi bažas par finansiālajām sekām gan dzīvokļu asociācijām, gan vienību īpašniekiem. Tā kā rezerves ir pilnībā jāfinansē, rodas jautājumi par iespējamiem īpašiem novērtējumiem, ja iemaksas neizdodas. Daudzām asociācijām varētu būt nepieciešams skaidri sazināties ar īpašniekiem par pieaugošajām izmaksām un juridiskajām saistībām. ManageCasa uzsver, ka budžeta ietekme ietver visu izmaksu piešķiršanu konstrukciju remontdarbiem, kas ir biedējošs uzdevums daudzām valdēm.

Turklāt, tā kā tuvojas 2025. gada budžetu iesniegšanas termiņš, dzīvokļu asociācijām ir jāpabeidz savi fiskālie plāni līdz 2024. gada 18. decembrim. Tas ietver ne tikai budžeta plānošanu pārbaudēm un rezervju iemaksām, bet arī pielāgošanos jaunām balsošanas procedūrām, kurās noteiktiem lēmumiem ir nepieciešams visu balsstiesīgo locekļu vairākums. Tā kā padomes cīnās ar šiem pienākumiem, pastāv patiesas bažas par iespējamu neētisku praksi, kas var rasties, cīnoties pret atbilstības spiedienu.

Tuvojoties šo likumu pilnīgai ieviešanai, Floridas kondominiju ainava neapšaubāmi mainās. Gan māju īpašniekiem, gan valdēm ir jābūt informētiem un iesaistītiem, lai izpildītu savas jaunās saistības, vienlaikus nodrošinot savu kopienu drošību un integritāti. Vēstījums ir skaidrs: sadarbības pieeja būs ļoti svarīga, jo Floridas dzīvokļu asociācijas drosmīgi virzīsies uz jaunu pienākumu ēru.