Nieuwe condo-wetten leiden tot debat: wie betaalt als eigenaren dat niet doen?

Nieuwe condo-wetten leiden tot debat: wie betaalt als eigenaren dat niet doen?

Tijdens recente discussies in een gemeentehuis in Palm Beach Post hebben experts uit de condo-industrie zich verdiept in de nuances van nieuwe staatswetten die zijn uitgevaardigd na de tragische ineenstorting van de Champlain Towers South in Surfside in 2021. Condominiums in Florida worden nu geconfronteerd met aanzienlijke veranderingen in de manier waarop ze hun financiën beheren en de veiligheidsnormen handhaven. Een van de kernupdates benadrukt dat verenigingen reserves moeten reserveren, ongeacht de door de eigenaren betaalde aanslagen, een verschuiving gericht op het voorkomen van potentiële rampen in de toekomst. De Palm Beach-post meldt dat advocaat Ryan Poliakoff tijdens het gemeentehuis vragen heeft gesteld over het bestuur van condominiums, met name over de implicaties van eigenaren die er niet in slagen hun financiële verantwoordelijkheden na te komen.

Poliakoff verduidelijkte een belangrijk punt: hoewel verenigingen verplicht zijn om volledige reserves aan te leggen, hoeven ze niet onmiddellijk tekorten te dekken die veroorzaakt worden door eigenaren die hun contributie niet betalen. Dit brengt een kritieke kwestie van selectieve handhaving naar voren, waarbij regels op inconsistente wijze onder bewoners kunnen worden toegepast. Poliakoff benadrukte bijvoorbeeld dat als een VvE een bewoner een boete oplegt voor een overtreding, deze ook bereid moet zijn om consequent regels tegen anderen af ​​te dwingen. Het juridische landschap voor condominiumverenigingen is aan het veranderen, en besturen moeten voorzichtig te werk gaan bij het nastreven van overtredingen.

Nieuw wetgevingskader

In de nasleep van de Surfside-ramp hebben de wetgevers van Florida belangrijke stappen gezet om de veiligheid van gebouwen en de financiële verantwoordelijkheid te vergroten. Na de ineenstorting werden nieuwe wetten ingevoerd om de frequentie van ‘mijlpaal’-inspecties te verhogen en om te voldoen aan structurele integriteitsreservestudies (SIRS). Het doel? Om soortgelijke tragedies te voorkomen en te zorgen voor grondige beoordelingen van verouderende gebouwen. Advocatenkantoor Seward benadrukt dat deze wetten, waaronder SBD-4 en SB-154, een strikte naleving van de begrotingsregels en transparante financiële praktijken vereisen.

Onder deze nieuwe mandaten worden condominiumverenigingen, vooral die met oudere gebouwen, geconfronteerd met grotere verantwoordelijkheden. Met ongeveer 900.000 condo-eenheden in Florida die ouder zijn dan 30 jaar, moeten veel verenigingen nu voldoen aan veeleisende nieuwe normen voor reservefinanciering en inspecties. Tegen 1 januari 2025 moeten verenigingen ervoor zorgen dat hun begrotingen volledig gefinancierd zijn volgens de SIRS-aanbevelingen, waarbij de volledige effecten van deze regelgeving in 2026 worden verwacht. Deze geleidelijke implementatie is bedoeld om de financiële lasten voor verenigingen te verlichten terwijl zij zich aanpassen aan de nieuwe regels.

Gevolgen voor huiseigenaren en besturen

De toename van de nalevingsvereisten heeft geleid tot zorgen over de financiële implicaties voor zowel condo-verenigingen als eigenaren van appartementen. Omdat de reserves volledig moeten worden gefinancierd, rijzen er vragen over mogelijke bijzondere aanslagen als de bijdragen tekortschieten. Veel verenigingen zullen wellicht genoodzaakt zijn om duidelijk met eigenaren te communiceren over de stijgende kosten en wettelijke verplichtingen die in het verschiet liggen. BeheerCasa benadrukt dat de implicaties voor de begroting onder meer het toewijzen van de volledige kosten voor structurele reparaties omvatten, een lastige taak voor veel besturen.

Bovendien moeten condo-verenigingen, nu de deadline voor de begrotingen voor 2025 in zicht komt, hun begrotingsplannen tegen 18 december 2024 finaliseren. Dit impliceert niet alleen budgettering voor inspecties en reservebijdragen, maar ook aanpassing aan nieuwe stemprocedures, die voor bepaalde besluiten de goedkeuring van de meerderheid van alle stemgerechtigde leden vereisen. Nu besturen met deze verantwoordelijkheden worstelen, bestaat er reële bezorgdheid over mogelijke onethische praktijken die kunnen ontstaan ​​als ze omgaan met de druk van compliance.

Naarmate we dichter bij de volledige implementatie van deze wetten komen, verandert het landschap voor flatgebouwen in Florida ongetwijfeld. Zowel huiseigenaren als besturen moeten op de hoogte blijven en betrokken blijven om aan hun nieuwe verplichtingen te voldoen en tegelijkertijd de veiligheid en integriteit van hun gemeenschap te waarborgen. De boodschap is duidelijk: een gezamenlijke aanpak zal van cruciaal belang zijn nu de condo-verenigingen in Florida moedig een nieuw tijdperk van verantwoordelijkheden ingaan.