Nowe przepisy dotyczące mieszkań wywołują debatę: kto płaci, gdy właściciele nie?

Nowe przepisy dotyczące mieszkań wywołują debatę: kto płaci, gdy właściciele nie?

Podczas niedawnych dyskusji prowadzonych w ratuszu w Palm Beach Post eksperci branży mieszkaniowej zagłębili się w niuanse nowych przepisów stanowych wprowadzonych po tragicznym zawaleniu się Champlain Towers South w Surfside w 2021 r. Właściciele apartamentowców na Florydzie stoją obecnie w obliczu znaczących zmian w sposobie zarządzania finansami i utrzymywania standardów bezpieczeństwa. W jednej z głównych aktualizacji podkreślono, że stowarzyszenia muszą budżetować rezerwy niezależnie od ocen płaconych przez właścicieli, co ma na celu zapobieganie potencjalnym katastrofom w przyszłości. Poczta w Palm Beach donosi, że podczas spotkania w ratuszu adwokat Ryan Poliakoff odniósł się do kwestii zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, w szczególności dotyczących konsekwencji, jakie mogą ponieść właściciele, którzy nie wywiązują się ze swoich obowiązków finansowych.

Poliakoff wyjaśnił ważną kwestię: chociaż stowarzyszenia mają obowiązek planować pełne rezerwy, nie muszą natychmiast pokrywać braków spowodowanych przez właścicieli, którzy nie płacą składek. W związku z tym pojawia się kluczowa kwestia selektywnego egzekwowania przepisów, w przypadku której mieszkańcy mogą stosować zasady w sposób niespójny. Na przykład Poliakoff podkreślił, że jeśli HOA nałoży karę na jednego mieszkańca za naruszenie, musi on być również przygotowany na konsekwentne egzekwowanie zasad wobec innych. Krajobraz prawny stowarzyszeń mieszkaniowych zmienia się, a zarządy muszą postępować ostrożnie, ścigając naruszenia.

Nowe ramy prawne

W następstwie katastrofy w Surfside ustawodawcy Florydy podjęli znaczące kroki w celu zwiększenia bezpieczeństwa budynków i odpowiedzialności finansowej. Po upadku wprowadzono nowe przepisy, aby zwiększyć częstotliwość inspekcji kluczowych elementów i zapewnić zgodność z badaniami rezerwy integralności strukturalnej (SIRS). Cel? Aby zapobiec podobnym tragediom i zapewnić dokładną ocenę starzejących się budynków. Kancelaria Prawna Sewarda podkreśla, że ​​ustawy te, w tym SBD-4 i SB-154, wymagają ścisłego przestrzegania przepisów budżetowych i przejrzystych praktyk finansowych.

W ramach tych nowych mandatów stowarzyszenia mieszkaniowe, zwłaszcza te posiadające starsze budynki, stoją przed zwiększonymi obowiązkami. Mając na Florydzie około 900 000 mieszkań, które mają ponad 30 lat, wiele stowarzyszeń musi teraz przestrzegać nowych, rygorystycznych standardów w zakresie finansowania rezerwowego i inspekcji. Do 1 stycznia 2025 r. stowarzyszenia muszą zapewnić pełne finansowanie swoich budżetów zgodnie z zaleceniami SIRS, a pełne skutki tych przepisów spodziewane są do 2026 r. To stopniowe wdrażanie ma na celu zmniejszenie obciążeń finansowych stowarzyszeń w miarę dostosowywania się do nowych zasad.

Konsekwencje dla właścicieli domów i zarządów

Wzrost wymagań dotyczących zgodności wzbudził obawy dotyczące konsekwencji finansowych zarówno dla wspólnot mieszkaniowych, jak i właścicieli lokali. Ponieważ rezerwy muszą być w pełni finansowane, pojawiają się pytania dotyczące potencjalnych specjalnych ocen w przypadku niewystarczających składek. Wiele stowarzyszeń może okazać się zmuszonych do jasnego komunikowania się z właścicielami na temat rosnących kosztów i zobowiązań prawnych na horyzoncie. Zarządzaj Casa Podkreśla, że ​​implikacje budżetowe obejmują przeznaczenie pełnych kosztów napraw strukturalnych, co dla wielu zarządów jest zniechęcającym zadaniem.

Co więcej, w obliczu zbliżającego się terminu uchwalenia budżetów na rok 2025, stowarzyszenia mieszkaniowe muszą sfinalizować swoje plany fiskalne do 18 grudnia 2024 r. Wiąże się to nie tylko z planowaniem budżetu na inspekcje i składki rezerwowe, ale także dostosowaniem się do nowych procedur głosowania, które wymagają większościowej zgody wszystkich głosujących członków na pewne decyzje. W miarę jak zarządy zmagają się z tymi obowiązkami, istnieją poważne obawy związane z potencjalnymi nieetycznymi praktykami, które mogą pojawić się w trakcie radzenia sobie z presją przestrzegania przepisów.

W miarę jak zbliżamy się do pełnego wdrożenia tych przepisów, krajobraz apartamentowców na Florydzie niewątpliwie się zmienia. Zarówno właściciele domów, jak i zarządy muszą być na bieżąco informowani i zaangażowani, aby wywiązać się z nowych obowiązków, zapewniając jednocześnie bezpieczeństwo i integralność swoich społeczności. Przesłanie jest jasne: podejście oparte na współpracy będzie niezbędne, gdy stowarzyszenia właścicieli mieszkań na Florydzie odważnie wkroczą w nową erę obowiązków.