Novas leis de condomínios geram debate: quem paga quando os proprietários não pagam?

Novas leis de condomínios geram debate: quem paga quando os proprietários não pagam?

Em discussões recentes realizadas na Câmara Municipal de Palm Beach Post, especialistas da indústria de condomínios investigaram as nuances das novas leis estaduais promulgadas após o trágico colapso das Champlain Towers South em Surfside em 2021. Os condomínios da Florida estão agora a enfrentar mudanças significativas na forma como gerem as finanças e mantêm os padrões de segurança. Uma das principais actualizações enfatiza que as associações devem orçamentar as reservas independentemente das avaliações pagas pelos proprietários, uma mudança que visa prevenir potenciais desastres no futuro. Postagem de Palm Beach relata que durante a prefeitura, o advogado Ryan Poliakoff abordou questões em torno da governança condominial, especificamente no que diz respeito às implicações dos proprietários que não cumprem suas responsabilidades financeiras.

Poliakoff esclareceu um ponto importante: embora as associações sejam obrigadas a planear reservas completas, não precisam de cobrir imediatamente as deficiências causadas pelos proprietários que não pagam as suas dívidas. Isto levanta uma questão crítica de aplicação selectiva, onde as regras podem ser aplicadas de forma inconsistente entre os residentes. Por exemplo, Poliakoff destacou que se um HOA multar um residente por uma violação, ele também deve estar preparado para aplicar regras de forma consistente contra outros. O cenário jurídico das associações de condomínios está mudando e os conselhos devem agir com cautela ao investigar violações.

Novo Quadro Legislativo

Na sequência do desastre de Surfside, os legisladores da Florida tomaram medidas significativas para reforçar a segurança dos edifícios e a responsabilidade financeira. Após o colapso, foram implementadas novas leis para aumentar a frequência das inspeções de “marco” e aderir aos estudos de reserva de integridade estrutural (SIRS). O objectivo? Para evitar tragédias semelhantes e garantir avaliações completas de edifícios antigos. Escritório de advocacia Seward sublinha que estas leis, incluindo a SBD-4 e a SB-154, exigem o cumprimento estrito das regulamentações orçamentais e práticas financeiras transparentes.

Ao abrigo destes novos mandatos, as associações de condomínios, especialmente aquelas com edifícios mais antigos, enfrentam responsabilidades acrescidas. Com aproximadamente 900.000 unidades de condomínio na Flórida com mais de 30 anos, muitas associações devem agora cumprir novos padrões rigorosos para financiamento de reservas e inspeções. Até 1 de janeiro de 2025, as associações precisam de garantir que os seus orçamentos são totalmente financiados de acordo com as recomendações do SIRS, sendo esperados todos os efeitos destes regulamentos até 2026. Esta implementação gradual destina-se a aliviar a carga financeira sobre as associações à medida que se ajustam às novas regras.

Implicações para proprietários e conselhos

O aumento dos requisitos de conformidade gerou preocupações sobre as implicações financeiras tanto para as associações de condomínios quanto para os proprietários de unidades. Como as reservas devem ser totalmente financiadas, surgem questões sobre potenciais avaliações especiais caso as contribuições sejam insuficientes. Muitas associações poderão ter necessidade de comunicar claramente com os proprietários sobre os custos crescentes e as obrigações legais que se avizinham. GerenciarCasa destaca que as implicações orçamentais incluem a atribuição de custos totais para reparações estruturais, uma tarefa difícil para muitos conselhos.

Além disso, com o prazo para os orçamentos de 2025 a aproximar-se, as associações de condomínios devem finalizar os seus planos fiscais até 18 de Dezembro de 2024. Isto não envolve apenas a orçamentação para inspecções e contribuições de reserva, mas também a adaptação a novos procedimentos de votação, que exigem a aprovação maioritária de todos os membros votantes para determinadas decisões. À medida que os conselhos lidam com estas responsabilidades, existe uma preocupação real sobre potenciais práticas antiéticas que podem surgir à medida que enfrentam as pressões de conformidade.

À medida que nos aproximamos da plena implementação destas leis, o panorama dos condomínios na Florida está, sem dúvida, a transformar-se. Tanto os proprietários como os conselhos de administração devem manter-se informados e empenhados para cumprir as suas novas obrigações, garantindo ao mesmo tempo a segurança e a integridade das suas comunidades. A mensagem é clara: uma abordagem colaborativa será vital à medida que as associações de condomínios da Florida marcham corajosamente para uma nova era de responsabilidades.