Novi zakoni o stanovanjih sprožijo razpravo: kdo plača, ko lastniki ne?

Novi zakoni o stanovanjih sprožijo razpravo: kdo plača, ko lastniki ne?

V nedavnih razpravah, ki so potekale v mestni hiši Palm Beach Post, so se strokovnjaki za stanovanjsko industrijo poglobili v nianse novih državnih zakonov, sprejetih po tragičnem propadu Champlain Towers South v Surfsideu leta 2021. Kondominiji Floride se zdaj soočajo s pomembnimi spremembami v tem, kako upravljajo s financami in vzdržujejo varnostne standarde. Ena od osrednjih posodobitev poudarja, da morajo združenja predvideti proračun za rezerve ne glede na ocene, ki jih plačajo lastniki, kar je premik, katerega cilj je preprečiti morebitne nesreče v prihodnosti. The Palm Beach Post poroča, da je med mestno hišo odvetnik Ryan Poliakoff obravnaval vprašanja v zvezi z upravljanjem etažne lastnine, zlasti v zvezi s posledicami lastnikov, ki ne izpolnjujejo svojih finančnih obveznosti.

Poliakoff je pojasnil pomembno točko: čeprav morajo združenja načrtovati celotne rezerve, jim ni treba takoj pokriti primanjkljajev, ki jih povzročijo lastniki, ki ne plačujejo dajatev. To odpira kritično vprašanje selektivnega uveljavljanja, kjer se lahko pravila med prebivalci uporabljajo nedosledno. Poliakoff je na primer poudaril, da morajo biti pripravljeni dosledno uveljavljati pravila proti drugim, če HOA kaznuje enega prebivalca zaradi kršitve. Pravno okolje za skupne lastnine se spreminja in upravni odbori morajo biti previdni, ko preganjajo kršitve.

Nov zakonodajni okvir

Po katastrofi v Surfsideu so zakonodajalci Floride sprejeli pomembne korake za povečanje varnosti stavb in finančne odgovornosti. Po propadu so bili uvedeni novi zakoni, da bi povečali pogostost inšpekcijskih pregledov »mejnikov« in upoštevali študije rezerve strukturne celovitosti (SIRS). Cilj? Preprečiti podobne tragedije in zagotoviti temeljite ocene starajočih se stavb. Odvetniška pisarna Seward poudarja, da ti zakoni, vključno s SBD-4 in SB-154, zahtevajo dosledno spoštovanje proračunskih predpisov in pregledne finančne prakse.

V skladu s temi novimi mandati se etažne skupnosti, zlasti tiste s starejšimi stavbami, soočajo s povečanimi odgovornostmi. S približno 900.000 stanovanjskimi enotami na Floridi, starejšimi od 30 let, morajo številna združenja zdaj upoštevati stroge nove standarde za rezervno financiranje in inšpekcije. Do 1. januarja 2025 morajo društva zagotoviti, da bodo njihovi proračuni v celoti financirani v skladu s priporočili SIRS, pri čemer se bodo polni učinki teh predpisov pričakovali do leta 2026. Ta postopna uvedba naj bi zmanjšala finančno breme za društva, ko se prilagajajo novim pravilom.

Posledice za lastnike stanovanj in uprave

Povečanje zahtev glede skladnosti je povzročilo zaskrbljenost glede finančnih posledic tako za združenja stanovanj kot za lastnike enot. Ker morajo biti rezerve v celoti financirane, se porajajo vprašanja o morebitnih posebnih ocenah, če prispevki ne bodo prispeli. Številna združenja se bodo morda znašla v situaciji, ko bodo morala jasno komunicirati z lastniki o naraščajočih stroških in zakonskih obveznostih na obzorju. ManageCasa poudarja, da proračunske posledice vključujejo dodelitev celotnih stroškov za strukturna popravila, kar je za mnoge uprave zastrašujoča naloga.

Poleg tega, ko se bliža rok za proračune za leto 2025, morajo stanovanjska združenja dokončati svoje fiskalne načrte do 18. decembra 2024. To ne vključuje le proračuna za inšpekcije in rezervne prispevke, temveč tudi prilagajanje novim postopkom glasovanja, ki za nekatere odločitve zahtevajo večinsko odobritev vseh članov z glasovalno pravico. Medtem ko se upravni odbori spopadajo s temi odgovornostmi, obstaja resnična zaskrbljenost glede morebitnih neetičnih praks, ki se lahko pojavijo, ko krmarijo pod pritiski skladnosti.

Ko se približujemo popolnemu izvajanju teh zakonov, se pokrajina stanovanjskih kondominijev na Floridi nedvomno spreminja. Lastniki stanovanj in upravni odbori morajo biti obveščeni in vključeni v izpolnjevanje svojih novih obveznosti, hkrati pa zagotavljati varnost in celovitost svojih skupnosti. Sporočilo je jasno: sodelovalni pristop bo ključnega pomena, ko bodo združenja stanovanjskih stanovanj na Floridi pogumno korakala v novo obdobje odgovornosti.